Estudio de mercado inmobiliario en España y el mundo

Uno de los métodos más extendidos entre los economistas para medir el precio de las casas es compararlo con los ingresos de la población (price to income ratio) o con el precio del alquiler (price to rent ratio). Debajo enlazo un gráfico en javascript de la OECD, que compara varios países mediante estos ratios.

Se pueden dividir los países en varios grupos:

• Saliendo de una burbuja: España, Italia, Irlanda, Holanda y los Estados Unidos forman parte de este grupo. En España los precios han dejado de bajar recientemente, tras una caída en picado.
• De pleno en una burbuja: Bélgica, Canadá, Noruega y los países de Oceanía. Países afectados en menor medida por la crisis del 2008 pero que ya tendían a tener precios excesivos antes de esta (mirar segundo gráfico).
• Acercándose quizás a una burbuja: Alemania, Suecia y Finlandia. Países afectados en menor medida por la crisis y que no tendían a una burbuja inmobiliaria antes de esta. Suecia es un caso curioso. Los alquileres son baratos hasta en Copenhague, pero en muchos casos son difíciles de obtener ya que tienen colas de espera gigantescas.
• Precio de las casas por debajo de su valor: Japón, Corea, Portugal y Grecia. Países arruinados por la crisis y los dos países asiáticos que suelen ir por libre en este tipo de estadísticas. Por un lado, según me dijo un japonés, Japón suele vender casas en gran necesidad de reformas (que encarecen el precio real) y lleva años en deflación. Corea del Sur tiende a ser uno de los países que peor trata a sus trabajadores (el ratio por alquiler no es tan malo como el ratio por renta). En todo caso estos países representan oportunidades de inversión interesantes.

Obtener información sobre Tableau

Para poder establecer comparativas en un horizonte temporal mayor incluyo debajo un gráfico de Business Insider con los precios de la vivienda desde 1970 (índice 100) hasta 2008. Varios puntos a notar de este gráfico:

• Occidente sufre en general un aumento de precios acusadísimo desde el año 2000.
• España ya había sufrido 3 booms importantes, antes de sufrir el peor de todos a partir de 1996. Reino Unido había sufrido dos de ellos. Durante los 40 años que representa el gráfico estos dos países se reparten en todo momento las mayores crecidas inmobiliarias.
• Sorprendentemente Alemania había bajado de precios relativamente desde 1970 a 2008. Sin embargo a partir de ahí, estos han aumentado, como se puede apreciar en gráfico de la OCDE.
• Si Suecia sufre una burbuja en la actualidad, esta viene a partir de 2008, pues sus datos anteriores eran muy moderados.
• Hay una correlación clara entre los países menos tendentes a sufrir burbujas y aquellos con un ratio de propiedad menor. Los cinco países en los precios habían crecido menos en 2008 son países en los que la gente busca menos la propiedad.

Fuera del gráfico queda el caso chino. Pocos dudan ya que estén en una burbuja. Uno podría dar miles de datos para probarlo, pero este es uno que nos será familiar: China consume más hormigón por habitante que España en 2007: 1500 kg per capita.